«Παράθυρο» για δόμηση στα όρια των οικισμών

Δεν πέρασε ούτε ένας μήνας από τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος για τον τρόπο οριοθέτησης των οικισμών και το υπουργείο Περιβάλλοντος ήδη ανακοίνωσε τον τρόπο που θα το παρακάμψει.

Το υπουργείο θα δημιουργήσει μια ενδιάμεση οικιστική ζώνη, όπως αυτή που απαγόρευσε το ΣτΕ αλλά με διαφορετικό όνομα, στην οποία οι αρτιότητες θα είναι μικρότερες των 4 στρεμμάτων, επαναφέροντας έτσι με έμμεσο τρόπο τις καταργημένες παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Την υπόθεση χειρίζεται ο γενικός γραμματέας Αστικού Σχεδιασμού Ευθύμης Μπακογιάννης, ο οποίος αποκάλυψε προ ημερών σε εκδήλωση του Τεχνικού Επιμελητηρίου στην Κρήτη το νομοθετικό «τρικ» με το οποίο θα επιχειρηθεί για ακόμα μια φορά η παράκαμψη του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Οπως ανέφερε ο κ. Μπακογιάννης, «το πρόβλημα υφίσταται για τις περιοχές που οικοδομήθηκαν από το 1983 έως σήμερα ή τα οικόπεδα που θεωρούνταν εντός οικισμού και τώρα βρίσκονται σε “γκρίζα ζώνη”», ανέφερε. «Αυτό που είπαμε, σεβόμενοι το ΣτΕ, είναι να οργανώσουμε αυτές τις περι-οικιστικές ζώνες σε Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ).

Τι είναι αυτές; Είναι περιοχές στις οποίες η νομοθεσία μάς δίνει τη δυνατότητα να ορίσουμε χρήσεις γης και να προσδιορίσουμε αρτιότητα μεταξύ 2 και 4 στρεμμάτων (δεν την έχει δώσει ακόμα ο νομοθέτης, θα πρέπει να νομοθετηθεί).

Με αυτόν τον τρόπο η περι-οικιστική περιοχή δεν θα είναι εντός οικισμού, με την έννοια των οικοπέδων των 300 τ.μ. ή 500 τ.μ., αλλά θα μπορεί να οικοδομηθεί με αρτιότητα μικρότερη από τα 4 στρέμματα, με την προϋπόθεση ότι θα υπάρχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό». Με τον τρόπο αυτό ο κ. Μπακογιάννης ανακοίνωσε την επαναφορά «από το παράθυρο» των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς η δυνατότητα οικοδόμησης σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων σε εκτός σχεδίου περιοχές έχει καταργηθεί από το 2020.

Στο θέμα αναφέρθηκε χθες (σε συνέντευξή του στο ERT Νews) ο υπουργός Περιβάλλοντος Σταύρος Παπασταύρου. Οπως είπε, «η πολιτεία, με επιστημονικά κριτήρια, σεβόμενη την αξιολόγηση του ΣτΕ, μελετά νομοθετική ρύθμιση μέσα από την οποία θα προσπαθήσει να ενσωματώσει τα ακίνητα που έχουν γεωγραφική, πραγματική ή οικιστική σχέση με τον οικισμό».

Οι «περιοχές ελέγχου χρήσεων γης» θεσμοθετήθηκαν το 2016 (ν. 4447), ως μια από τις κατηγορίες περιοχών που καθορίζονται κατά την εκπόνηση ενός τοπικού πολεοδομικού σχεδίου. Πρόκειται για περιοχές εκτός σχεδίου, που δεν είναι πολεοδομημένες και βρίσκονται γύρω από οικισμούς ή περιοχές επιχειρηματικών/παραγωγικών δραστηριοτήτων και στις οποίες καθορίζεται ειδικό καθεστώς (χρήσεις γης, όροι δόμησης) ώστε να λειτουργούν σαν «ενδιάμεση ζώνη» και να αποφεύγονται πιθανές συγκρούσεις και η ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων. Οι περιοχές μετονομάστηκαν σε «περιοχές ελέγχου χρήσεων – ΠΕΧ» (σκέτο) με τον ν. 4759/2020.

Σύμφωνα με πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος, οι περιοχές αυτές θα καθοριστούν έπειτα από ειδικό σχεδιασμό, επαρκή τεκμηρίωση, επιστημονική μεθοδολογία και διαβούλευση με τους οικείους ΟΤΑ, πάντα στο πλαίσιο εκπόνησης των πολεοδομικών σχεδίων.

Εντός των περιοχών ελέγχου χρήσεων, ή και ελλείψει αυτών στην περίπτωση μη καθορισμού τους, δύναται με το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο να καθορίζονται περιοχές Περι-Οικιστικών Ζωνών (ΠΟΖ). Ως ΠΟΖ νοούνται οι ζώνες που συνέχονται με τα όρια των οικισμών προ του 1923 ή με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, σε απόσταση που δεν υπερβαίνει τα 500 μέτρα. Οι ΠΟΖ συγκροτούν ιδιαίτερες ενότητες βάσει των φυσικών και πολεοδομικών χαρακτηριστικών τους και λειτουργούν ως ενδιάμεσες ζώνες μεταξύ της εντός των ορίων της οικιστικής περιοχής και του ευρύτερου φυσικού περιβάλλοντος τοπίου της εκτός σχεδίου περιοχής.

Στις ΠΟΖ δύναται να καθορίζονται αφενός αρτιότητες και όροι δόμησης, είτε ευμενέστερες των ΠΕΧ ή ελλείψει αυτής της εκτός σχεδίου περιοχής, είτε δυσμενέστερες από αυτές των οικισμών, αφετέρου χρήσεις γης με τις οποίες εξασφαλίζεται η καλύτερη λειτουργική οργάνωση και εξυπηρέτηση των οικισμών, παράλληλα με τη διατήρηση των ιδιαίτερων εδαφομορφολογικών χαρακτηριστικών τους, καθώς και του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος και του τοπίου.

Με δεδομένο ότι οι περι-οικιστικές ζώνες δεν είναι θεσμοθετημένες, αλλά και για να καθοριστούν αρτιότητες και πιθανές χρήσεις γης (που θα επιλέγονται μέσα από το πολεοδομικό σχέδιο), θα πρέπει να αναμένεται νομοθετική ρύθμιση. Να σημειωθεί ότι για το θέμα έχουν «ξεσηκωθεί» βουλευτές όλων των κομμάτων, συμπεριλαμβανομένης της Νέας Δημοκρατίας, που παγίως υποστηρίζουν το δικαίωμα στην οικοδόμηση παντού, με το επιχείρημα ότι η μικροϊδιοκτησία απαξιώνεται για να οδηγηθεί στα χέρια του μεγάλου κεφαλαίου.

Στην υπόθεση παρενέβη με ανακοίνωσή του το ΣτΕ, εξηγώντας τα αυτονόητα. «Η επέκταση (σ.σ. των οικισμών) δεν αποκλείεται, αλλά είναι δυνατή μόνο κατόπιν προηγούμενης πολεοδόμησης των εκτάσεων που αφορά η επέκταση. Απαραίτητη προϋπόθεση για την πολεοδόμηση αυτή είναι η προηγούμενη θεσμοθέτηση εγκεκριμένου τοπικού ή ειδικού πολεοδομικού σχεδίου και, μέχρι την έγκριση των σχεδίων αυτών, η ύπαρξη εγκεκριμένου ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ.

Εξάλλου, εάν η διοίκηση κρίνει αναγκαία και σκόπιμη την επέκταση των ορίων των οικισμών της χώρας για την οικιστική ή άλλου είδους αξιοποίησή τους, θα πρέπει να προωθήσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των αναγκαίων εκτάσεων. Τούτο διότι μόνο μέσω της πολεοδόμησης εξασφαλίζονται οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι καθώς και οι αναγκαίες υποδομές για την οικιστική αξιοποίηση των εν λόγω εκτάσεων».

«Αναγνώριση» δρόμων

Ο κ. Μπακογιάννης αποκάλυψε στην εκδήλωση του ΤΕΕ ότι μέσα στο επόμενο διάστημα αναμένεται να κατατεθεί στο ΣτΕ σχέδιο διατάγματος με την πρόταση του υπουργείου για την «αναγνώριση» των δρόμων, θέμα από το οποίο εξαρτάται η εκτός σχεδίου δόμηση. «Πήγαμε (σ.σ. μέσω ΤΕΕ, με την ανάθεση μελέτης προϋπολογισμού 196 εκατ. ευρώ) με αεροφωτογραφίες του 1977 και αποτυπώσαμε τα πάντα, από τα μονοπάτια έως τους αγροτικούς και τους δασικούς δρόμους. Από αυτή τη δουλειά έχουμε καταλήξει σε κριτήρια για την οικοδομησιμότητα», ανέφερε ο κ. Μπακογιάννης.

Καθημερινή